Nella maggior parte dei manuali che trattano dell’amministratore di condominio, in cui mi sono imbattuta, ho sempre trovato una serie di nozioni elaborate e vari elenchi di leggi, ma nessuno che mi spiegasse in maniera semplice e chiara cosa faccia e chi sia questa figura in realtà. Da qui ho deciso di scrivere un breve articolo cercando di rispondere alla domanda in modo comprensibile a tutti.
L’amministratore di condominio è la figura con funzioni esecutive all’interno del condominio. L’art. 1130 codice civile sancisce che l’amministratore esegue le deliberazioni dell’assemblea e cura l’osservanza del regolamento condominiale; disciplina l’uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell’interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascun condomino.
In parole semplici, l’amministratore gestisce i problemi che toccano i beni e la vita quotidiana delle persone che abitano in un condominio, cercando di agevolare la più sempre difficile convivenza condominiale, e risponde tempestivamente e celermente alle continue esigenze delle persone che risiedono in un condominio. E’ l’organo ESECUTIVO della VOLONTA’ del condominio, cioè esegue materialmente ciò che le singole persone hanno deciso in assemblea ma che per varie problematiche ed impedimenti da sole non potrebbero mettere in pratica la loro volontà.
L’incarico può essere svolto da una persona fisica o da una società, a patto che possieda i requisiti indicati dalla legge all’art. 71 bis delle disposizioni di attuazione del codice civile. Tra i requisiti rientrano tutti quelli che riguardano il pieno godimento dei diritti civili; deve possedere il diploma di scuola secondaria di secondo grado; deve aver frequentato un corso di formazione e dovrà svolgere attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.
Come accennato, l’amministratore si occupa degli aspetti della vita condominiale, nelle singole fattispecie disciplina l’uso delle parti comuni e l’utilizzo dei servizi in modo tale che tutti possano goderne nel migliore dei modi; si occupa della contabilità del condominio, su questo punto l’art. 1129 codice civile sancisce che l’amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute dai condomini ( es. rata condominiale) e quelle erogate per conto del condominio (es. fattura enel), su uno specifico conto corrente postale o bancario, intestato al condominio ed accessibile a ciascun condomino, affinchè ogni singolo condomino possa verificare operato dell'amministratore; convoca le assemblee; appalta lavori ordinari e straordinari; si attiva tempestivamente e celermente in casi di guasti; fa da moderatore in caso di contrasti all’interno delle assemblee; cura la tenuta di una serie di registri tra cui il registro dell’anagrafe condominiale, il registro dei verbali dell’assemblea, registro di nomina e revoca dell’amministratore, registro di contabilità.
Questo elenco di attività mostra come la figura dell’amministratore si debba basare su un rapporto fiduciario tra lui ed i condomini, affinchè il suo operato porti alla risoluzione dei problemi ed il sereno svolgimento dell’ordinaria attività condominiale.
Inoltre effettua adempimenti impostigli dalla legge come quelli fiscali, di urbanistica e di sicurezza. Per questo è tenuto alla conoscenza di una serie di leggi in materia di:
- Inquinamento acustico: per dare indicazioni circa la tollerabilità delle immissioni rumorose degli impianti;
- In materia tributaria: tutti gli obblighi tributari che il condominio possiede relativi ai fabbricati;
- Barriere architettoniche: quando possono o devono essere eliminate;
- Sicurezza impianti e normativa in materia di risparmio energetico;
- Continuo e costante aggiornamento.
Oltre a tutta questa serie di compiti che la legge gli attribuisce, l’amministratore riveste sempre il compito di RAPPRESENTANTE LEGALE DEL CONDOMINIO. Ossia rappresenta i condomini e può promuovere azioni giudiziarie nell’interesse del condominio, sia contro terzi sia contro i condomini ( si pensi al caso in cui debba recuperare da un condomino moroso le spese di riscaldamento). Allo stesso modo chi intende promuovere una causa contro il condominio (o anche solo inviare solleciti o comunicazioni) deve notificare presso l’amministratore tutti gli atti.
Il codice civile prevede che la NOMINA dell’amministratore è obbligatoria quando i condomini sono più di OTTO (vale il numero dei proprietari, non degli alloggi). Sotto questa soglia non è obbligatorio ma è comunque possibile scegliere liberamente di nominare un amministratore.
La nomina dell’amministratore è effettuata in assemblea, per la sua validità è sempre necessaria la maggioranza dei condomini presenti nell’assemblea stessa, che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio. Questa maggioranza è necessaria sia nel caso di nomina obbligatoria sia nel caso di nomina facoltativa. Se l’assemblea non dovesse provvedere, uno o più condomini hanno la possibilità di ricorrere all’Autorità giudiziaria per far nominare coattivamente l’amministratore.
L’incarico va accettato per iscritto dall’amministratore, così come il rinnovo. Il mandato diventa annuale, rinnovabile anno per anno ma può essere revocato in ogni tempo dall’assemblea.
Avvenuta la nomina, l’art. 1129 del codice civile prescrive che la stessa (al pari della revoca) debba essere annotata in apposito registro detto REGISTRO DELLE NOMINE E DELLE REVOCHE, il quale deve essere tenuto a cura dello stesso amministratore. Attualmente l’art. 1129 del codice civile prevede che sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, sia affissa l’indicazione delle generalità, del domicilio e dei recapiti, anche telefonici, dell’amministratore. Questo come garanzia della sua rintracciabilità in caso di emergenze, si pensi ad un guasto d’acqua notturno o di un incendio; ma anche solo come garanzia per i condomini della sua esistenza e presenza. Infine,la legge prevede,come forma di garanzia e di trasparenza nei confronti dei condomini, che l’amministratore, all’atto dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente (quindi voce per voce), a pena di nullità della nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta.
Alla fine di questa carrellata di informazioni, avvolte anche tecniche, possiamo dedurre che l’amministratore di condominio è un professionista incaricato dalle famiglie che costituiscono un condominio, di gestire ed amministrare per loro, tutti gli aspetti pratici, fiscali e contabili presenti o che si dovessero presentare,che ruotano intorno alla quotidianità di una serena convivenza condominiale.