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Una particolare tematica riguardante la materia condominiale è perché un amministratore possa essere revocato e come.

Ritengo sia giusto e doveroso scrivere un articolo che tratti della revoca dell’amministratore, perché è diritto di ogni singolo condomino, che non sia soddisfatto del suo amministratore, poterlo revocare in qualsiasi momento.

La prima parte dell’articolo, non è altro che un elenco dei vari casi in cui un amministratore può  essere revocato. La seconda parte è un vademecum di come fare per revocare un’ amministratore e la documentazione necessaria.

Di regola l’incarico dell’amministratore dura un anno, salvo revoca o dimissioni. La legge n. 220 dell’11/12/2012, che ha modificato l’art. 1129, stabilisce che nella stessa assemblea in cui si delibera la revoca o si discutano le dimissioni si debba altresì provvedere alla nomina del nuovo amministratore. Per facilitare la transizione dalla vecchia alla nuova gestione, la legge sancisce che l’amministratore debba informare i condomini della propria intenzione di dimettersi nella stessa lettera di convocazione dell’assemblea, avvertendo che in tale sede l’assemblea dovrà nominare un nuovo amministratore. Questo consente ai condomini di assumere le informazioni necessarie alla nomina del nuovo amministratore per tempo e, quindi, di poter intervenire preparati all’assemblea riuscendo effettivamente a nominare subito il successore dell’amministratore dimissionario.

La revoca dell’amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall’assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina (ossia la maggioranza degli intervenuti in assemblea e almeno la metà del valore dell’edificio, ovvero 500 millesimi).

La Corte di Cassazione ha affermato che la revoca può altresì essere disposta dall’autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, se non rende il conto della gestione, ovvero in caso di gravi irregolarità. I condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato all’amministratore. In caso di mancata revoca il condomino potrà ricorrere al giudice.

L’amministratore revocato dall’autorità giudiziaria non potrà più essere nominato dall’assemblea.

Nel caso in cui il precedente amministratore venga sostituito con uno nuovo, deve avvenire tra i due il cosiddetto “ passaggio di consegne”. L’amministratore uscente deve consegnare al nuovo tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio amministrato e dei singoli condomini. Se l’amministratore uscente si rifiuta, il nuovo, potrà rivolgersi al giudice per ottenere la consegna coattiva in via d’urgenza. Per evitare equivoci, si dovrà poi procedere alla stesura di un verbale dal quale risulti ciò che è stato consegnato. Questo verrà poi sottoscritto da entrambi gli amministratori.

Segue elenco dei casi di gravi irregolarità da parte dell’amministratore che consentono la sua revoca:

  • L’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale, nel termine di 180 giorni dalla chiusura della gestione condominiale;
  • Il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e la nomina del nuovo amministratore;
  • La mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari o amministrativi;
  • Omette di dare esecuzione alle delibere dell’assemblea;
  • La mancata apertura ed utilizzazione del conto postale o bancario intestato al condominio (sul quale devono transitare le somme ricevute dall’amministratore a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio);
  • La gestione secondo modalità che possono generare la possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore o di altri condomini;
  • Qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio (esempio: pignoramento, vendita all’asta ed assegnazione somme), l’aver omesso di curare diligentemente l’azione e la conseguente esecuzione coattiva;
  • L’inottemperanza agli obblighi di tenuta dei registri obbligatori come ad esempio: del registro anagrafe condominiale e del registro verbali di assemblea;
  • Si rifiuta di fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione dello stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle liti in corso;
  • L’omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di società, anche la sede legale e la denominazione, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato può chiedere copia dei documenti;
  • Cancella immotivatamente delle formalità di annotazione nei registri immobiliari a tutela del condominio.

 

Vediamo ora quali sono i passaggi formali per revocare un’ amministratore:

  1. Chiedere all’amministratore tramite raccomandata A/R la convocazione di un assemblea straordinaria con all’ordine del giorno:1) revoca amministratore; 2) nomina nuovo amministratore. La richiesta deve essere effettuata da almeno due condomini che abbiano almeno 1/6 del valore dell’edificio, cioè 167 millesimi. Scarica il modello di raccomandata-di-richiesta-assemblea-straordinaria-allamministratore
  2. Trascorsi 10 giorni dal ricevimento della stessa da parte dell’amministratore, se quest’ultimo non si attiva per la convocazione, qualsiasi condomino potrà convocare l’assemblea.

I documenti necessari per l’ autoconvocazione dell’assemblea da parte dei condomini sono:

Infine, sarà cura del nuovo amministratore nominato di consegnare il verbale a tutti i condomini, e di svolgere tutte le attività necessarie per il passaggio di consegne ed adempiere a tutti gli obblighi necessari.